Chacun cherche son taux

L'importance des taux d'intérêt dans le calcul du crédit immobilier

Le taux d'intérêt est exprimé en pourcentage annuel et peut être fixe ou variable selon les offres des établissements bancaires. Plusieurs facteurs peuvent influencer le taux d'intérêt, tels que la durée du prêt, la situation financière de l'emprunteur et les conditions du marché.

Analyse de l'impact du taux d'intérêt sur le coût total du prêt

Le taux d'intérêt a un impact direct sur le coût total du crédit immobilier. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus la somme des intérêts à rembourser sera importante. Ainsi, il est crucial de comparer les offres de différents établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux d'intérêt possible.

Le meilleur taux d'intérêt

Pour obtenir le meilleur taux d'intérêt, il est recommandé de :

• Comparer les offres de plusieurs établissements bancaires
• Prendre en compte les caractéristiques du prêt (durée, type de taux)
• Évaluer sa capacité à négocier avec la banque
• Faire appel à un courtier en crédit immobilier pour bénéficier de son expertise et de ses relations avec les banques

Mensualisation du taux d'usure

Depuis le 1er février, à la suite de la remontée des taux d'emprunt, les modalités de fixation des taux d'usure sont calculés mensuellement, pour l'ensemble des catégories de taux d'usure, et ce jusqu'au 1er juillet 2023. [Arrêté du 26/01/2023]

Taux d'usure 2023 - Prêts à taux fixe, taux variable et prêts relais

Le taux d'usure est le TAEG maximal auquel un crédit peut être accordé. Un prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un TAEG qui excède du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent. Depuis janvier 2017, l’intermédiaire en opérations de banque doit remettre (au plus tard en même que l’offre de prêt bancaire) un document composé de 15 rubriques afin de permettre au futur emprunteur de mieux comparer les offres.

Taux d'Usure applicable en 2023 (en %)

Prêt Immobilier Taux Fixe	T1	T2	T3	T4
Applicable à partir du	01/01/23	01/04/23	01/07/23	01/10/23
- Prêts d'une durée inférieure à 10 ans	3.41	3.72	4.11	4.31
- Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	3.53	4.09	4.84	5.55
- Prêts d'une durée de 20 ans et +	3.57	4.24	5.09	5.80
Taux révisable	3.35	4.03	4.69	5.40
Pret relais	3.76	4.31	5.04	5.79

Taux d'Usure applicable en 2022 (en %)

Prêt Immobilier Taux Fixe	T1	T2	T3	T4
Applicable à partir du	01/01/22	01/04/22	01/07/22	01/10/22
- Prêts d'une durée inférieure à 10 ans	2,44	2,51	2,60	3.03
- Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,40	2,43	2,60	3.03
- Prêts d'une durée de 20 ans et +	2,41	2,40	2,57	3.05
Taux révisable	2,52	2,53	2,43	2,92
Pret relais	2,97	3,05	2,93	3,40

Taux d'Usure applicable en 2021 (en %)

Prêt Immobilier Taux Fixe	T1	T2	T3	T4
Applicable à partir du	01/01/21	01/04/21	01/07/21	01/10/21
- Prêts d'une durée inférieure à 10 ans	2,56	2,52	2,47	2,43
- Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,57	2,52	2,44	2,39
- Prêts d'une durée de 20 ans et +	2,67	2,60	2,48	2,41
Taux révisable	2,52	2,53	2,43	2,29
Pret relais	2,97	3,05	2,93	2,88

Taux d'Usure applicable à compter du 1er janvier 2020 (en %)

Prêt Immobilier Taux Fixe	T1	T2	T3	T4
Applicable à partir du	01/01/20	01/04/20	01/07/20	01/10/20
- Prêts d'une durée inférieure à 10 ans	2,60	2,41	2,39	2,41
- Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,51	2,40	2,40	2,52
- Prêts d'une durée de 20 ans et +	2,61	2,51	2,57	2,68
Taux révisable	2,36	2,27	2,28	2,41
Pret relais	2,92	2,99	3.01	3,01

Taux d'Usure applicable à compter du 1er octobre 2019 (en %)

Prêt Immobilier Taux Fixe	T1	T2	T3	T4
Applicable à partir du	01/01/19	01/04/19	01/07/19	01/10/19
- Prêts d'une durée inférieure à 10 ans	2,79	2,73	2,72	2,67
- Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,83	2,77	2,79	2,67
- Prêts d'une durée de 20 ans et +	3,01	2,96	2,97	2,77
Taux révisable	2,43	2,45	2,47	2,41
Pret relais	3,24	3,20	3,16	2,99

Taux d'Usure applicable à compter du 1er janvier 2018 (en %)

Prêt Immobilier Taux Fixe	T1	T2	T3	T4
Applicable à partir du	01/01/18	01/04/18	01/07/18	01/10/18
- Prêts d'une durée inférieure à 10 ans	3,09	3,00	2,93	2,83
- Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	3,11	3,03	2,95	2,85
- Prêts d'une durée de 20 ans et +	3,36	3,28	3,19	3,08
Taux révisable	2,83	2,69	2,59	2,45
Pret relais	3,35	3,23	3,28	3,25

Source : Parution Banque de France

Taux d’assurance initial et taux d’assurance annualisé

Le prêteur qui accepte que l’emprunteur choisisse son propre fournisseur d’assurance emprunteur (article L 312-8 4° du code de la consommation) n’intègre généralement pas le coût des celles-ci dans le TAEG au motif que le coût définitif n’est pas connu au jour de l’édition de l’offre. Cependant le prêteur effectue une proposition d’assurance et produit dès une fiche d’information (Fiche Standardisée d’Information).
Elle permet au consommateur de comparer aisément avec les garanties minimales attendues par l’établissement de crédit.
L’assureur et la banque doivent employer le même vocabulaire et donc indiquer à l’emprunteur un taux d’assurance que l’on peut comparer au TAEG du prêt immobilier.
Ce taux est le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance). Pour le calculer il est nécessaire d’indiquer à l’assureur de votre choix et les caractéristiques des prêts proposés par la banque.
La banque propose un taux d’assurance qui sera calculé sur le capital initial et dont le coût tiendra compte d’un risque emprunteur mutualisé.


Exemple : Monsieur et Madame emprunte 100 000€ sur 20 ans au taux débiteur de 2%. Le taux initial de l’assurance est de 0,28% (assuré sur 100% du capital emprunté) et 0,25% pour madame (assurée sur 100% du capital emprunté). Il ressort de cet exemple que la mensualité hors assurance est de 505,88€ et celle assurance comprise est de 550,05€. Au bout de 10 ans le capital restant dû est de 55 393€. Le montant annuel payé au titre de l’assurance lui ne varie pas et ne représente plus 0,53% du capital restant dû (égal au capital emprunté au 1er jour du remboursement du prêt) mais [(550,05€ - 505,88€) x 12)] / 55 393€ = 0,96%.
Depuis le 1er janvier 2018, un amendement (nommé BOURQUIN en référence au sénateur Martial BOURQUIN à l’origine de cette nouvelle disposition) permet de changer de solution d’assurance quel que soit l’ancienneté de son prêt immobilier. Il suffit d’observer un préavis de 2 mois avant la date anniversaire de l’assurance emprunteur (attention car l’assurance emprunteur prend effet au jour l’acceptation de l’offre de prêt et peut débuter légalement jusqu’à 4 mois avant la première mensualité du prêt immobilier). L’assureur calcule les mensualités d’assurance en fonction du capital restant dû. Il individualise le risque. Ces 2 caractéristiques conjugués expliquent le coût global d’assurance inférieur chez l’assureur.

Taux d’assurance emprunteur majoré

Le taux d’assurance peut varier si le candidat à l’emprunt a un risque aggravé de santé. Auquel cas, le conseiller bancaire (ou l’intermédiaire en opérations de banque) oriente le client vers un référent de la banque qui va prêter afin que le risque soit évalué et tarifé le plus exactement possible. Si le taux est fortement majoré il est plafonné si l’emprunteur concerné à moins de 35 ans et en fonction de ses revenus concernés par un plafond annuel (inférieur ou égal à 1 plafond de sécurité sociale).

Un TAEG ne peut pas être supérieur à un taux plafond (taux d’usure). Toutefois si la banque n'assure pas le prêt, alors elle n'en tient pas compte dans le TAEG et peut être tentée d’augmenter son taux débiteur pour conforter sa marge bénéficiaire.

TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance) = TAEG avec assurances – TAEG sans assurances

Il n’est alors pas impossible que le TAEA de l’assureur + TAEG hors assurances de la banque > taux d’usure. L’article L 312-9 du code de la consommation :
- Interdit à la banque de majorer son taux débiteur au motif qu’elle ne fait pas l’assurance du crédit de son client,
- Impose au prêteur de produire un avenant au contrat de crédit pour indiquer à l’emprunteur le TAEG assurances emprunteur incluses.

S’agissant du taux débiteur, les 4 premières banques françaises (BNP, CREDIT AGRICOLE, SG et BPCE) participent chaque premier jeudi du mois à « des ventes d’argent » destinés à financer les acquisitions immobilières. Ces banques françaises avec d’autres étrangères achètent ces jours-là entre ¼ et 1/3 des besoins mensuels (5 à 10 milliards d’€ contre 15 à 30 milliards de prêts immobiliers financiers entre janvier 2016 et septembre 2017). Les autres établissements de crédits se ressourcent sur les marchés financiers. L’OAT TEC 10 ans donne une idée du coût ponctuel du refinancement.