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Evaluer son pouvoir d'achat immobilier ou capacité d'emprunt

La capacité d’achat immobilière d'un foyer est caractérisée par la somme de son apport personnel et de sa capacité d'emprunt.

Simulateur budget d'achat immobilier avec PTZ

Vous empruntez
Enfant(s) à charge
Durée du prêt
%
Taux d'endettement
? Celui que vous ne souhaitez pas dépasser
Locataire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans ?

Combien emprunter avec mon salaire ?

Si vous vous posez cette question, vous être au bon endroit. Le simulateur de capacité d'emprunt vous permettra d'y répondre.

Pour connaitre votre budget d'achat immobilier raisonnable, réaliser une simulation gratuite en ligne.

Les critères clés pour simuler votre capacité d'emprunt immobilier

Le taux d'endettement ou taux d'effort

La mensualité de prêt est calculée selon vos revenus et crédits en cours avec l'objectif de ne pas dépasser les 33% d'endettement raisonnable. Le taux d’effort inclut le remboursement de tous les prêts (intérêts + capital), y compris ceux qui ne sont pas relatifs à l'achat immobilier. Vous pouvez modifier le taux d'endettement afin d'augmenter ou diminuer votre mensualité raisonnable. La limite des 33% est une pratique habituelle de marché ; elle n'a pas de valeur juridique. En décembre 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommandait fortement aux établissements de crédit de veiller à ce que le taux d’effort n’excède pas 33% et que la durée du crédit n'excède pas 25 ans pour les crédits immobiliers (recommandation R-2019-1) afin de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages. En décembre 2020, ce taux de 33% est revu à la hausse et passe à 35%. Il est essentiel de ne pas emprunter jusqu'à la limite maximale de votre capacité d'emprunt et de prévoir une marge de sécurité financière pour faire face aux imprévus.

Comment déterminer la durée de remboursement optimale pour son prêt immobilier ?

Une durée de remboursement plus courte présente plusieurs avantages :

  • Un taux d'intérêt généralement moins élevé
  • Un coût total du crédit moins important
  • Une libération plus rapide de la dette

Cependant, elle implique également des mensualités plus élevées, ce qui peut être difficile à assumer pour certains emprunteurs. Inversement, une durée de remboursement plus longue permet de réduire les mensualités, mais augmente le coût total du prêt et prolonge la période d'endettement. L'allongement de la durée du prêt (ou maturité du crédit) est un des facteurs d’augmentation de la capacité d’achat immobilière mais elle augmente le risque.

L'apport initial est-il obligatoire ?

L'apport initial provient de votre patrimoine financier constitué avant l’acquisition immobilière. Il constitue un coussin de sécurité en cas de perte de revenus, chomage ou accident de la vie. En effet, plus l’apport initial est élevé, plus vous avez la capacité à faire face à une dépréciation de votre bien par rapport à son prix d’achat. L'apport est donc un critère important pour l'obtention de son prêt immobilier.

Calcul du Prêt à Taux Zéro

Le budget comprend le montant estimatif du Prêt à Taux Zéro auquel vous avez droit pour l'achat d'une première résidence principale.
La mensualité de remboursement comprend celle du prêt bancaire et de l'éventuel PTZ (assurance comprise) ; on parle de prêt lissé.


IMPORTANT :
  • si vous êtes locataire depuis moins de 24 mois,
  • si votre projet ne concerne pas l'achat de votre résidence principale,

vous ne pouvez pas prétendre au Prêt à Taux Zéro réservé à l'accession à la propriété.

Taux de l'assurance

Le simulateur applique un taux d’assurance avec une répartition de 50% + 50% (décès, invalidité, incapacité de travail) si vous êtes 2 emprunteurs. L'assurance emprunteur est limitée à la durée du prêt immobilier. Elle n'est pas obligatoire d'un point de vue légal mais nécessaire puisqu'elle garantit le remboursement du prêt en cas de décés. Un courtier en crédit immobilier vous sera d'une précieuse aide pour faire le point sur les risques d'exclusions des différents contrats d'assurance possible.

Les erreurs à éviter lors de la simulation

Surestimer ses revenus ou sous-estimer ses charges

L'une des erreurs les plus courantes est de surestimer ses revenus ou de sous-estimer ses charges. Cela peut fausser le résultat de la simulation et vous donner une estimation erronée de votre capacité d'emprunt.

Oublier les frais liés à l'achat immobilier

Il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais liés à l'achat immobilier : charges de copropriété, travaux d'embellissement, taxe foncière, achat de meuble ... c'est pourquoi il est important de conserver un taux d'endettement raisonnable pour ne pas mettre en péril son projet d'achat immobilier.

Le résultat de la simulation de crédit est immédiat, sans condition et non contractuel.